来源：鹰觅房产(ID:yingmi909)
作者：鹰觅君
全文3653个字，阅读需要7分钟
壹
北京房价已经连续第五个月环比下跌了，卖房人争先恐后地挂牌，并且在挂之前先挥刀自砍一下。
据麦田房产统计，10月份新增房源挂牌量，环比9月增长了30%，创下了今年3月以来的新高，降价房源比例高达92%。
前几天，鹰觅君一个亲戚刚卖了一套北京东三环的房，长疏一口气，虽然比年初高点少卖了100多万，但能在这样的市道里被看上，有一种大确幸的感觉。买方一幅牛叉的样子，还强硬提了一些霸王条款。只能全部应承，早卖早脱生。
风水不要转得太快，就在年初房主们个个还像大爷，一天面试多少轮买房人，还动不动隔夜就跳价；买房的谦卑地排队，妩媚地炫技，期冀大爷们能多眷顾自己一眼。
不过半年多的功夫，乾坤颠倒，阴阳错位，剧情反转得让人倒吸凉气。
北京从今年五月开始，就走上了环比下跌的道路，现在基本跌到了年初的水平。北京房价是真摔了！
看其他重点城市，虽然调控还在那里，却是一番百花齐放的搔首弄姿。
南京，前几天上万人排队抢房，争相垂涎调控大红包，限价政策让人买到即大赚。表象背后的真相是，供地依然没跟上，上半年只完成了全年计划的21%，同时又开启了新户籍管理制度，为10类人才发户口，有的买房连社保证明都不要。也就是说，南京在抛出了全国最严厉的限购政策给大家看之后，继续缩小供应，扩大刚需，加剧了供不应求的恐慌。
武汉，限价政策之下，供需依旧失衡，精装修房的阴阳合同、所谓的茶水费（给中介交的买房指标费用）等等漫天飞得乌烟瘴气，不知住建部这轮全国巡查下去武汉会不会被收拾？
然后我们看看南京和武汉的房价：
南京11月同比上涨了10.44%；
图片来源：安居客
武汉11月同比竟然上涨了23.55%。
图片来源：安居客
同在一片蓝天下，首都跌得一片哭爹喊娘，而南京和武汉依然一派蒸蒸日上。但是，想想当初南京执政者下狠心的样子，啧啧，要把炒房者移送公安，先不论这里面搞不懂的神逻辑，把人的经济行为当成刑事犯罪来打击，就这一腔对调控的赤胆忠心着实让人扼腕叹息。
然后当看到了万人抢房的奇观和依然飙涨的房价，人们才搞明白演戏功夫谁最高。阳奉阴违戏码，全是套路，大不了添点表情包就行了。
否则又能怎样，说辞和困难总是比办法多，更何况分城调控的精神从一开始就强调了。
贰
说实话，没有一个城市的主政者希望房价跌，而北京这回就真当老实孩子了。待在特殊岗位，一点儿表扬就乐开花，一吓唬就哭，超级敏感而自律。
“3.17”调控开始没多久，市场就流传一名市GC内部讲话，说一定要让北京房价跌。到现在看，果然如此。
不过，北京也有特色。
当下和其他城市一样，北京的房贷利率也在不断攀升，部分银行首套房贷利率上浮了20%。
前段时间，朋友圈流行这样一张图，表明北京买房痛苦指数再度升高：
当时鹰觅君对上图心存疑问，就专门请教了一位资深中介经纪人，得到的反馈是大致情形如此，但对10月均价同比下跌存疑。也就是说，虽然房价在逐月下跌，但那时下跌依然没有跌出去年同期的水平，也就是今年10月的房价还是高于去年10月的房价。所以最后的结论是，这个案例的买房总成本实际比标示的还要高。
总体来看，北京目前的实际情形是，房主卖房净收入在逐月缩小，但买房人负担还在加重，多出的成本主要转移给了银行，与此同时控房价数字任务完美交差。
调控下的各城市，可谓各有千秋。
但和其他城市很大不同是，北京房价进一步下跌的可能性还是很大：
首先，能发挥杠杆作用的货币政策目前还看不到一点松动的迹象，明年极大可能还会加息，将直接抑制短期房价走势；
其次，2018年北京新房供应将***增加，包括五万套公共产权房，五万套限价房和五万套一般商品房。在严格限制购买资格和条件下，也就是在依然严格限制需求条件下，这些供应会一齐出来对房价带来冲击；
最后，也是最重要的就是二手房主的预期。鹰觅君年初的文章《深度｜二手房时代的惊悚剧》（点击查看）中提到过，如果市场一致看跌，将会导致越来越多的存量二手房跑出来砸盘，最终有可能引发市场暴跌。这并不是危言耸听，当年金融危机下的香港就是因为互相踩踏卖房，最终房价跌去了三分之二。
最近值得关注的的一个现象是，随着北京二手房价节节败退，二手房挂牌量已经显著上升。近些日子，周边朋友粉丝咨询鹰觅君卖***项的人日渐增多，这也和统计的数据相吻合。
叁
北京房价环比一直在下跌，但管理层稳坐钓鱼台，目前看没有丝毫打算救市的样子，说好的“房价绝对不能跌”呢？
现在看，北京房价已经跌到年初水平，也就是说基本把去年“9.30”调控后不听话的泡沫都吃掉了，如果再继续跌20%，30%，我们看看会发生什么？
地方财政
2017年1—9月，北京公共预算收入完成4243.2亿元，而到10月北京的卖地收入就突破了2000亿。两个收入不在一个总盘里，刚好显示出了卖地在政府收入中无与伦比的财政地位。
卖地对一个城市或地区来说到底有多重要，看看河北就知道了。
当初为了解决雾霾问题，河北这几年一直在规模关停企业，今年到11月就关停了6.9万家企业。照理说，关了那么多企业，河北的GDP该崩溃了，结果是今年上半年依然名列全国第五，和去年同期比总量还在提高：
图片来源：澎湃新闻网
大家都明白，河北这两年趁着首都功能疏解和环京热，再加上建立雄安新区，土地市场爆发出了格外的能量。
对一个城市而言，土地出让绝对不能出大问题，但北京已经出现了流拍的疲态。11月6日，平谷夏各庄地块成了调控以来第一宗流拍的宅地。
出现这一局面的原因除了地块位置不好外，也与淡市下开发商回款不力和融资渠道不足有关，也就是开发商手里的钱越来越紧张，出手就愈发谨慎。
显而易见的是，如果后市继续延续下跌，开发商回款和贷款越来越难，流拍土地越来越多，土地收入锐减很快就会成为现实，之后大部分基础设施投入都会受到影响。城市没了GDP，就没了wen，大家都懂的。这条屡被验证的利益链，在所谓“大变天”的语境下依然是一个清晰的事实。
金融系统
我们现在都有一个根深蒂固的概念，就是觉得如果楼市大跌，银行系统首当其冲就会受到拖累，进而引发系统风险。其实，这并不是一个必然的因果关系，例如香港1998年亚洲金融风暴楼市崩盘，银行业却并没有受此拖累。
这样的结果主要来自几个方面：其一、香港卖地更灵活，注重和开发商沟通，采取询价制，根据反馈来供应土地，看到形势不好就减少供应，相反就多供应，以此来保证市场的稳定性；其二、香港进入那个管理局能够根据市场波动情况，来预警性地收紧贷款成数；其三、有专门的机构可以提供稳定资金，来降低银行因为房贷可能引发的系统性风险；其四、香港有资产按揭保险计划，既可以增强买房者的偿还能力，还能降价负资产风险冲击；其五，金融市场基础设施健全，个人不敢轻易逃费债务；其六，大力存进开发商之间的整合并购，提升单个公司实力，前六大公司占据了绝对主导的地位；最后，银行业高度重视按揭业务的风险跟踪，重点关注一人多贷、高成数贷款个人和豪宅个人贷款风险。
啰嗦了这么一堆，意思就是说，香港的银行系统为避免楼市风险冲击，已经把防控武装到了牙齿，从拍地策略、外部干预、保险机制，到个人信用纪录和风险追踪，层层设防严密布控。在这种网状安保体系下，始于1998年的楼市崩盘，房价一度蒸发了三分之二，香港银行业却毫发无损。当然，这样的紧密严防也是数次房地产市场动荡换来的教训。
考虑到内地房地产市场与香港的COPY关系，我们是否也会有这样的幸运呢？
答案显然是否定的。
我们真正的房地产发展史不过区区二十年，至今还未发生过一次大调整，和历经劫难的香港银行业相比，无论是管理部门，还是银行自身，对房地产风险防控大多还停留在理论层次，还从未经历过哪怕一次的的实战洗礼。
而与此同时，我们的房地产市场与银行的关系却是高度捆绑。有研究数据表明，国内商业银行大概有40%的贷款都与房产或土地有直接或间接的联系。与大行相比，城商行、农商行和部分股份制银行的涉房贷款占比要更高一些。
有机构曾经做过一个实验，假定中国总体房价和地价下行20%，那么在两三年之后，商业银行的不良贷款率会有明显上升。
此外，还出现了一个新问题。2016年以来，一二线城市中产的杠杆率陡然上升，也就是说很多重点城市中产为了买房而向银行借了比过去更多的钱。过去，国内银行处理企业的不良债务可谓驾轻就熟，但从未有过与大规模违约个人打交道的经验。
可以说，经过2016年这一楼市狂潮，国内房地产与银行的关系不但没有松弛半点，反而越来越紧密了。要保证银行业安全，楼市万万不能出现大跌的局面。
下一个，当然是中小企业
房价大跌，你以为没房的人既会侥幸逃脱负资产风险，又有机会捡便宜，那就大错特错了。对于占大多数的中小企业而言，向银行借贷通常都使用房子等不动产抵押，房价大跌企业就会被银行要求追加抵押物，如果不能就会被银行抽贷，企业资金链马上就有断裂的风险。接下来，谁会给员工发工资去捡便宜货？
由上面地方财政、银行和中小企业一路分析下来，结论是北京房价万万不能大跌。虽然此次调控围绕“房住不炒精神”展现了雷霆万钧的宣传教化气势，但风险链没有任何丝毫的改变。
任何一个城市都禁不起房价大跌的冲击。北京的这一轮调控，在一片爆火的氛围中，生生用限购、限贷、限离、限商、限价整个封冻了楼市，但需求一直都在那里，并且还在增量的积累之中，未来只需稍微放松一小下就能带给楼市缓冲的空间。
没有哪个城市会搬起石头砸自己脚，如果房价出现大跌或即将大跌的局面，北京一定会救市。这一点，应该是确信无疑的。当然，力度效果肯定不会吞吃掉调控的成果。
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